Les troubles anormaux de voisinage en copropriété sont particulièrement fréquents et donnent lieu à un contentieux extrêmement important.
La notion de trouble anormal
La nature des troubles anormaux de voisinage est extrêmement diverse et variée.
Il peut s’agir de bruits plus ou moins importants et plus ou moins répétés ; d’odeurs ou encore, dans quelques cas, d’activités dangereuses, incommodantes ou insalubres de nature à créer des inconvénients de jouissance envers les autres copropriétaires.
En matière de troubles anormaux de voisinage, toute la difficulté tient à la détermination de la notion d’anormalité du trouble allégué.
A cet égard, il est particulièrement important d’effectuer une analyse approfondie de la jurisprudence afin de déterminer si les troubles allégués sont tels qu’ils peuvent être qualifiés d’anormaux au regard d’une jouissance normale du bien dont on est propriétaire ou locataire.
Sans prétendre à une quelconque exhaustivité, il est possible de dresser les contours de la notion de troubles anormaux du voisinage tels que dégagés par la jurisprudence.
La responsabilité pour trouble de voisinage ne résulte pas de la loi mais du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.
La notion de trouble anormal de voisinage est une construction jurisprudentielle et ne fait l’objet d’aucune définition légale.
Toutes les nuisances causées par un voisin n’engagent pas nécessairement la responsabilité de celui-ci. Le Juge ne retient cette responsabilité que si le trouble excède les inconvénients ordinaires ou normaux de voisinage.
Sauf en matière de bruit, il n’existe pas de mesure mathématique ou officielle du trouble anormal de voisinage.
L’étude de la jurisprudence démontre que le juge se fonde sur un certain nombre de critères récurrents pour caractériser l’anormalité du trouble tels que la durée et l’intensité du trouble ; les circonstances de lieu et de temps ; la réceptivité et la prédisposition de la victime du trouble.
Le juge apprécie le caractère anormal du trouble et notamment au regard de la durée ou de l’intensité de celui-ci.
Ainsi, certains troubles qui ne s’inscrivent pas dans la durée peuvent néanmoins être considérés comme des troubles anormaux de voisinage compte tenu de leur importance.
Tel sera le cas de l’effondrement d’un mur mitoyen à la suite de la destruction d’un immeuble et ayant nécessité l’évacuation temporaire de l’immeuble voisin et des travaux de confortement.
Le juge prend également en considération les circonstances de lieu pour caractériser un trouble anormal de voisinage.
Ainsi, l’appréciation du juge sera différente si les lieux se situent à la campagne ou en ville, dans une zone d’habitation ou dans une zone industrielle ou encore dans une zone commerçante ou dans un quartier résidentiel pour apprécier le caractère normal ou anormal du trouble.
De même, le juge tiendra compte du niveau d’urbanisation de la zone en matière de perte de vue ou d’ensoleillement du fait d’une nouvelle construction pour apprécier l’importance du trouble de voisinage.
Enfin, le juge tiendra également compte des circonstances de temps pour apprécier le caractère anormal ou non du trouble.
Ainsi, les juges prendront en considération la période de la journée, de la semaine ou bien encore de l’année pendant laquelle la gêne apparaît.
La notion de trouble de voisinage impose l’existence d’un préjudice.
Il ne peut y avoir trouble de voisinage que si la personne qui l’invoque a subi un préjudice.
Le préjudice ainsi invoqué doit être personnel et actuel.
Un important contentieux s’est développé concernant les troubles de voisinage causés par un locataire et ceux dont le locataire est la victime.
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