Les troubles du voisinage dont le locataire est victime
L’action en trouble de voisinage peut être engagée par le locataire quelle que soit la qualité de l’auteur du trouble (propriétaire, copropriétaire, locataire ou occupant quel que soit son titre d’occupation).
Le locataire peut également poursuivre son bailleur lorsque celui-ci est l’auteur du trouble.
Le locataire a alors le choix entre deux actions, soit sur le terrain d’un trouble anormal de voisinage, soit sur le fondement du bail car le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible des locaux loués (article 1719-3ème du Code civil).
Les deux actions permettront au locataire d’obtenir la cessation du trouble et l’allocation de dommages et intérêts.
Toutefois, seule l’action en responsabilité contractuelle fondée sur le bail permettra au locataire de réclamer une réduction du loyer ou, le cas échéant, la résiliation du bail.
En revanche, le locataire ne peut pas agir contre son bailleur lorsque les nuisances sont le fait de tiers.
En effet, le bailleur n’est pas tenu de garantir le locataire des troubles de fait que des tiers apportent par voie de fait à sa jouissance (article 1725 du Code civil).
Par exemple, il a été jugé que le bailleur n’est pas tenu de réparer le préjudice subi par son locataire en raison des nuisances importantes en provenance d’un chantier de construction voisin.
En revanche, le bailleur est tenu de garantir le locataire des troubles de droit émanant des tiers, c’est-à-dire lorsque les tiers revendiquent un droit sur le bien loué ayant pour objet de réduire, voire anéantir la jouissance du locataire sur celui-ci (revendication de propriété, emprise, servitude par exemple).
Enfin, le bailleur est responsable à l’égard de son locataire des troubles de fait qui émanent de personnes qui ne sont pas des tiers tels que le gardien de l’immeuble.
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