Mon locataire cause des troubles du voisinage : que faire ?
La victime d’un trouble anormal de voisinage émanant d’un appartement ou d’une maison donné en location peut en demander réparation tant au locataire qu’au bailleur propriétaire de l’immeuble.
Cette solution s’applique quelle que soit la nature du bail dont bénéficie le locataire (bail d’habitation ou à usage mixte, bail commercial ou professionnel, bail régi par le Code civil).
La victime du trouble a tout intérêt à poursuivre simultanément le locataire et son bailleur afin d’obtenir leur condamnation in solidum, c’est-à-dire chacun pour le tout indivisément. Elle pourra alors réclamer l’exécution du jugement à l’un ou l’autre indéfiniment.
Lorsque le bail concerne un logement à usage principale d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale, le bailleur est tenu de faire le nécessaire pour mettre un terme aux troubles causés par ses locataires.
Ainsi, le bailleur doit, après mise en demeure motivée et sauf motif légitime, tout mettre en œuvre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.
Le bailleur peut demander la résiliation judiciaire du bail ou se prévaloir d’une clause résolutoire de plein droit figurant dans le bail.
Il est ainsi tout à fait licite de prévoir dans le bail une clause de résiliation de plein droit dans l’hypothèse du non-respect par le locataire de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.
Il sera utile d’insérer une telle clause lors de la rédaction du bail.
La question s’est posée de savoir si une autre personne peut demander la résiliation du bail et obtenir l’expulsion du locataire dans l’hypothèse où le bailleur serait inactif face au trouble causé par son locataire ?
La Cour de Cassation a ainsi jugé qu’un syndicat des copropriétaires avait le droit d’exercer l’action en résiliation du bail en cas de carence du bailleur, dès lors que le locataire avait, sans autorisation du bailleur et de la copropriété, transformé un local à usage d’habitation en cuisine de restaurant, ce qui causait des nuisances aux autres copropriétaires et que le règlement de copropriété déclarait chaque copropriétaire responsable des agissements répréhensibles de ses locataires.
Le bailleur, condamné à indemniser la victime du trouble de voisinage, dispose d’un recours contre son locataire lorsque les nuisances résultent d’un abus de jouissance ou d’un manquement aux obligations nées du bail.
Pour les mêmes raisons, le bailleur peut demander la résiliation judiciaire du bail.
La résiliation peut aussi intervenir si le bail comporte une clause résolutoire de plein droit.
Parallèlement, le locataire condamné à réparer le préjudice subi par la victime peut se retourner contre son bailleur lorsque le trouble ayant donné lieu à condamnation trouve son origine ou une cause d’aggravation, dans un manquement du bailleur à ses propres obligations à l’égard du locataire.
Il peut s’agir par exemple d’un manquement à l’obligation de délivrer un local conforme à sa destination ou d’un manquement du bailleur à ses obligations d’entretien ou de réparation des locaux telles qu’elles sont définies par le bail.
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