Procédure de reprise du bien abandonné par le locataire :
Dans l’hypothèse où le bail de location serait résilié de plein droit, la mise en œuvre de cette résiliation obligerait le bailleur à recourir à la procédure particulièrement longue et complexe de l’expulsion, laquelle se révèle totalement inadaptée lorsque le locataire n’a plus l’intention de demeurer dans les lieux.
Aussi, la loi prévoit une procédure plus rapide permettant au bailleur de résilier le bail et de reprendre possession des lieux qui ont été abandonnés par le locataire de manière beaucoup plus rapide et adaptée.
Cette procédure se déroule, de manière schématique, en trois étapes.
- Tout d’abord, le locataire est mis en demeure de justifier qu’il occupe le logement ;
- Dans un second temps, en l’absence de réponse un mois après la signification de la mise en demeure, l’huissier de justice mandaté par le propriétaire peut pénétrer dans le logement, dans les mêmes conditions qu’il est autorisé à le faire pour constater que les occupants expulsés ont volontairement libéré les lieux, postérieurement à la signification du commandement de quitter les lieux qui leur a été adressé ;
Une fois dans le logement, l’huissier de justice établit l’état d’abandon du logement et dresse l’inventaire des biens laissés sur place.
- Enfin, dans un troisième temps, sur la base du constat établi par l’huissier, le juge peut constater la résiliation du bail s’il estime qu’il y a effectivement abandon des lieux par le locataire.
Une difficulté peut se présenter lorsque le locataire a abandonné, sur place, ses meubles.
En principe, le bailleur serait tenu de saisir le juge dit de « l’exécution » afin que celui-ci autorise la vente des biens laissés sur place.
Toutefois, afin d’éviter la lourdeur d’une telle procédure, le législateur a prévu que le juge qui constate la résiliation puisse autoriser, si nécessaire, la vente aux enchères des biens laissés sur place et peut déclarer abandonnés les biens non susceptibles d’être vendus.
Ainsi, cette nouvelle procédure permet au bailleur de gagner un temps précieux pour permettre la libération totale des lieux et ainsi, de procéder soit à la revente de son logement, soit à une nouvelle location.
La loi permet au bailleur de se prévaloir d’une résiliation de plein droit du contrat de location en cas d’inexécution des obligations du locataire pour l’un des motifs suivants :
- le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie ;
- la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ;
- le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinages constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.
La procédure de résiliation du bail et expulsion du locataire dans l’hypothèse du non-paiement du loyer et des charges ou du dépôt de garantie :
La clause résolutoire de plein droit insérée au bail pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus, ou pour non-versement du dépôt de garantie ne peut jouer qu’après que le bailleur ait fait commandement au locataire d’avoir à payer les sommes dues.
Ce commandement de payer, signifié par huissier de justice et dénoncé obligatoirement à l’autorité préfectorale doit être précis quant au décompte des loyers et charges réclamés à peine de nullité.
Si le locataire conteste le commandement qui lui a été signifié lorsque les sommes dues ne correspondent pas à des loyers, charges ou dépôts de garantie ou lorsque le montant des charges n’est pas justifié, il doit saisir le Tribunal d’instance compétent dans les meilleurs délais.
Le commandement de payer doit être fait par exploit d’huissier et reproduire, à peine de nullité, les dispositions des alinéas 1er, 2, 3 et 4 de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06/07/1989, ainsi que l’alinéa 1er de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31/05/1990 visant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.
Le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la situation et, à défaut, la clause résolutoire de plein droit produira effet à l’expiration dudit délai de deux mois à compter de l’exploit d’huissier.
Si le locataire régularise la situation dans le délai qui lui est imparti, la clause est réputée ne pas avoir joué et la résolution du bail est écartée.
Le locataire peut, dès la signification du commandement de payer, saisir le juge d’une demande de délais de paiement dès lors que sa situation financière le justifie.
De son côté, le bailleur pourra agir en justice contre le locataire aux fins de constat du jeu de la clause résolutoire et pour obtenir l’expulsion du locataire devenu « sans droit, ni titre », au besoin avec le concours de la Force publique.
A l’occasion de cette procédure, le locataire pourra également demander au juge de lui accorder des délais de paiement, qui ne pourront excéder deux années.
Le juge compétent pour accorder le délai qui suspend la mise en œuvre de la clause résolutoire est le juge d’instance.
Dans l’hypothèse où le juge accorde au locataire un délai de grâce, les effets de la clause résolutoire de plein droit sont suspendus et, si le locataire règle les sommes dues dans les délais et selon les modalités fixées par le juge, la clause sera réputée ne pas avoir joué.
A défaut, la clause résolutoire de plein droit produira ses entiers effets à l’expiration du délai de grâce accordé.
La suspension de l’exigibilité des dettes dans le cadre d’une procédure de surendettement ne suspend pas les effets d’une clause résolutoire acquise.
En revanche, la clause résolutoire sera paralysée si elle n’est pas encore acquise au jour où la Commission de surendettement a déclaré le preneur recevable en sa demande au bénéfice de la procédure de surendettement.
Enfin, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation délivrée en vue de faire constater la résiliation de plein droit prévue par une clause contractuelle doit être notifiée au Préfet à la diligence de l’huissier de justice par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au moins deux mois avant l’audience.
Cette procédure est également applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation judiciaire, lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative.
Cette notification a pour but de permettre au Préfet de réunir les organismes distribuant les aides au logement, le fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents.
Le commandement de payer doit également reproduire, à peine de nullité, les dispositions d’ensemble de l’article 24 et les 3 premiers alinéas de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31/05/1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.
Le régime des clauses résolutoires à l’initiative du locataire :
Le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dès lors qu’il respecte les conditions de forme prévues par la loi ;
Comme pour le bailleur, le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par exploit d’huissier ;
Lorsqu’il y a plusieurs locataires et que seulement l’un d’entre eux donne congé, ce congé est inopposable aux autres. Il ne fait cesser le bail qu’à son égard ;
Le congé doit être adressé au bailleur ou à son mandataire ;
En principe, le locataire qui donne congé doit respecter un préavis de trois mois. Ce délai court à compter de la réception par le bailleur de la lettre recommandée avec demande d’accusé de réception ou de la signification de l’acte d’huissier ;
Ce délai de préavis a été réduit par la loi du 24/03/2014 dite loi « ALUR » ;
Le délai de congé que doit respecter le locataire a été réduit, par principe, à un mois pour les congés délivrés sur les territoires dits en « zones tendues » définis par décret.
En dehors des congés délivrés dans les zones dites « zones tendues », il existe six hypothèses pour lesquelles un préavis d’un mois est applicable, à savoir :
- En cas de mutation ;
- En cas de perte d’emploi ;
- En cas d’obtention d’un 1er emploi ;
- En cas de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;
- Lorsque le locataire est âgé de plus de 60 ans et que son état de santé justifie un changement de domicile ;
- Lorsque le locataire est bénéficiaire du revenu minimum d’insertion ou du revenu de solidarité active.
Enfin, selon la jurisprudence, le locataire est dispensé du respect d’un délai de préavis lorsque les lieux sont insalubres, indécents et inhabitables. C’est le cas lorsque le locataire est contraint de quitter un logement infesté de puces par exemple.