Logement décent : les obligations du bailleur
Tout d’abord, l’état d’entretien du logement doit garantir que le clos et le couvert sont assurés et que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité.
En outre, la loi protège le locataire contre l’humidité et les infiltrations.
Ainsi, le gros œuvre du logement et de ses accès doit protéger le locataire contre les eaux de ruissèlement et remontées d’eau.
La couverture et ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d’eaux dans l’habitation.
Par exemple, un logement présentant une humidité anormale par condensation avec présence de moisissures sur l’ensemble des murs extérieurs et au plafond du salon ainsi que sous le cumulus de la salle de bain ne correspond pas aux normes de décence telles que prévues par la loi.
De même, si des infiltrations se produisent dans une pièce, provenant d’une fuite en toiture.
La loi prévoit également que le logement doit comporter des ventilations et des aérations permettant le renouvellement de l’air adaptées aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
Ainsi, un logement dont la salle d’eau et les WC ne comportent aucune ventilation ou celui où l’on relève une absence d’aération pouvant entrainer une mauvaise combustion du poêle et un dégagement d’oxyde de carbone ne respectent pas les critères de décence exigés par la loi.
De même, lorsque la ventilation insuffisante et l’absence d’isolation convenable ainsi que l’absence d’étanchéité de la toiture génèrent une humidité importante.
Les pièces principales doivent également bénéficier d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.
Le logement ne doit pas présenter de risques manifestes pour la santé du locataire provenant des matériaux de construction, des canalisations, des revêtements du logement.
Les risques manifestes pour la santé du locataire peuvent tenir à la nature de ces matériaux de construction, des canalisations et des revêtements, à leur état de conservation et à leur état d’entretien.
Le gros-œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité.
Le logement ne doit pas présenter de risques provenant de la nature, de l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations, des revêtements.
Il en résulte que le bailleur a l’obligation, avant de louer le logement, de procéder aux travaux de désamiantage imposés par la réglementation car un logement contenant de l’amiante ne peut pas être considéré comme décent au regard des textes.
En outre, les dispositifs de retenues des personnes tels que les garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons doivent être dans un état conforme à leur usage.
Mais encore, s’agissant des risques provenant des éléments d’équipement, les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements.
A cet égard, l’installation doit permettre un chauffage normal. A ce titre, une installation de chauffage au bois (cheminée et poêle) ne répond pas aux normes de décence.
Selon la jurisprudence, le logement où l’on relève du salpêtre et des moisissures dans tout l’appartement n’est pas décent, ce qui témoigne d’une forte humidité, de l’insuffisance de l’isolation et de l’inadaptation des moyens de chauffage.
Mais encore, un logement dans lequel la chambre à coucher n’est pas chauffée ne répond pas non plus aux normes de décence.
Le logement doit également comporter des équipements de production d’eau chaude conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et en bon état d’usage et de fonctionnement ; ainsi qu’une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisant pour l’utilisation normale de ses locataires.
Les réseaux et branchements d’électricité doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d’usage et de fonctionnement.
En outre, le réseau électrique doit permettre l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès et le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.
Le logement doit disposer au moins d’une pièce principale ayant, soit une surface habitable au moins égale à 9 m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2m2 ; soit un volume habitable au moins égal à 20 m3.
Là où les pièces principales doivent bénéficier d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.
Le logement doit également comporter une cuisine ou un coin cuisine permettant de recevoir un appareil de cuisson et comprendre un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et en eau froide, ainsi qu’à une installation d’évacuation des eaux usées, qui doit elle-même empêcher le refoulement des odeurs et des effluents et être munie de siphons.
L’appartement doit également être pourvu d’un équipement pour la toilette corporelle constitué d’une baignoire ou d’une douche et être aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle et être alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées qui doit elle-même empêcher le refoulement des odeurs et des effluents et être munie de siphons.
Enfin, le logement doit comporter en principe un WC intérieur, qui doit être séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas.
Toutefois, lorsque le logement comporte une seule pièce, le WC peut être extérieur à condition qu’il soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.
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