Les droits et obligations du locataire
Aux termes de la loi, le locataire est en droit d’exiger :
- L’établissement d’un contrat écrit conforme aux stipulations de la loi,
- la délivrance d’un bien en bon état d’usage et de réparation et d’éléments d’équipements en état de fonctionnement,
- la jouissance paisible des locaux,
- de pouvoir résilier le contrat en cours de bail,
- d’exiger les justificatifs de règlement de charges ainsi que les modes de répartition entre locataires,
- de demander le paiement mensuel du loyer,
- d’obtenir la restitution de l’éventuel dépôt de garantie dans les deux mois de la remise des clés,
- d’exiger la délivrance de quittances et de reçus,
- d’exiger du bailleur les travaux nécessaires au maintien des lieux en état de servir à l’usage prévu au contrat et à leur entretien normal,
- de bénéficier du droit à la continuation du contrat, sauf l’effet d’une action en reprise du bailleur.
En outre, le locataire a le droit d’effectuer tous travaux dans le logement dès lors que ceux-ci n’emportent pas transformation des locaux et équipements loués.
Le bailleur ne peut s’opposer aux simples aménagements réalisés par le locataire et qui ne constituent pas une transformation de la chose louée.
En outre, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sans l’accord écrit du bailleur.
En outre, le locataire est tenu des obligations suivantes :
- Le locataire a l’obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Les règles relatives au paiement du loyer relèvent du droit commun régi par le Code civil et les parties sont, en principe, libres d’en réglementer les modalités sous certaines conditions.
Ainsi, les clauses imposant comme mode de paiement l’ordre de prélèvement automatique sur le compte courant du locataire ou la signature par avance de traites ou billets à ordre sont réputées non écrites ainsi que les clauses par lesquelles le locataire autorise le bailleur à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible.
En outre, le locataire a la possibilité de demander à tout moment du bail le règlement mensuel du loyer.
Par ailleurs, si le bailleur exige un loyer payable d’avance pour une période supérieure à 2 mois, il ne peut exiger de dépôt de garantie.
Le bailleur a l’obligation de transmettre gratuitement une quittance de loyer au locataire qui en fait la demande.
- En outre, le locataire est tenu d’user paisiblement des lieux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.
A cet égard, le locataire est dans l’obligation d’occuper effectivement les lieux, d’en user paisiblement suivant la destination que les parties en ont donné dans le bail. L’inoccupation des lieux peut justifier une demande de résiliation judiciaire par le bailleur.
Le locataire est ainsi tenu d’éviter les nuisances sonores et de ne pas troubler la jouissance des autres occupants de l’immeuble par un comportement agressif.
Par exemple, il a été jugé que le locataire manquait à son obligation de jouissance paisible des lieux dès lors que l’ensemble des autres locataires de l’immeuble se plaignaient d’odeurs nauséabondes émanant du logement loué.
En outre, est réputée non écrite la clause qui interdit au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui.
Le locataire est tenu d’une obligation de restituer les lieux en bon état de réparation locative et a minima dans l’état constaté dans l’état des lieux.
De plus, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et ce à peine de résiliation du bail.
Le locataire est donc présumé être à l’origine des désordres commis dans les lieux dont il a la jouissance exclusive.
Le locataire pourra néanmoins s’exonérer de sa responsabilité s’il parvient à démontrer que les dégradations ou pertes ont eu lieu par cas de force majeur, par la faute du bailleur, ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.
Le locataire reste en revanche responsable des dégradations ou pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires ; bien que le locataire ne réponde pas des dégâts causés par ses invités dans les parties communes de l’immeuble.
- Le locataire a l’obligation de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par Décret en Conseil d’État.
Le locataire a néanmoins la possibilité de s’exonérer de cette obligation dès lors que les réparations sont occasionnées par vétusté, malfaçons, vices de construction, cas fortuits ou force majeure.
En outre, le locataire a également l’obligation d’informer le bailleur, ou de faire une déclaration en Mairie, s’il constate la présence de termites dans le logement.
- L’une des principales obligations du locataire est de laisser exécuter dans les lieux les travaux d’amélioration des parties communes, ou des parties privatives du même immeuble, ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état, à l’entretien normal des locaux loués, ainsi que les travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux.
Le locataire ne peut s’opposer aux travaux qui portent sur les parties communes.
A contrario, les travaux d’amélioration des parties privatives dont il a la jouissance doivent être réalisés avec son accord, sauf lorsque ces travaux auront été décidés en vertu d’une assemblée générale des copropriétaires.
S’agissant des travaux d’entretien, le locataire est tenu de les supporter et ce, que ces travaux concernent les parties privatives ou les parties communes dont il a la jouissance.
En outre, le locataire a l’obligation de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du bailleur. Le locataire peut réaliser dans les lieux loués tous les aménagements qu’il souhaite dès lors qu’ils n’entrainent pas une transformation des lieux. A défaut, l’autorisation écrite du bailleur est nécessaire.
Selon la jurisprudence, sont qualifiés de travaux de transformation, les travaux qui affectent les parties ou les équipements essentiels de l’immeuble, tels que percement de gros murs, suppression de cloisons, élargissement de portes, changement dans la distribution intérieure de l’immeuble, substitution d’un mode de chauffage à un autre.
A l’inverse, les travaux d’aménagement sont ceux qui ont pour objet d’améliorer le mode de vie quotidien du locataire.
Dans l’hypothèse où le locataire réaliserait des travaux de transformation sans l’accord exprès du bailleur, ce dernier pourra exiger du locataire, à son départ des lieux, la remise en état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés.
Dans l’hypothèse où les transformations mettraient en péril le bon fonctionnement des équipements et la sécurité du local, le bailleur pourrait exiger à tout moment et aux frais du locataire la remise des lieux en état sans attendre la fin du bail.
- Le locataire a l’obligation de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire.
Le locataire doit justifier du respect de cette obligation lors de la remise des clés et, ultérieurement, chaque année à la demande du bailleur.
Le bailleur a, quant à lui, l’obligation de délivrer au locataire un logement décent (étude séparée).
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