Avant toute procédure judiciaire, le locataire doit, au préalable, adresser au bailleur une demande de mise en conformité du logement loué si ce dernier ne satisfait pas aux critères de décence tels que définis par la loi.
Dans un souci de preuve, le locataire devra effectuer cette demande de mise en conformité par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.
La demande de mise en conformité ainsi adressée par le locataire au bailleur ne porte pas atteinte à la validité du contrat de location en cours.
En conséquence, cette demande n’autorise pas le locataire, en l’absence de toutes permissions du juge, à suspendre le paiement des loyers.
Le locataire peut simplement mettre le bailleur en demeure de procéder aux travaux nécessaires.
La suspension du paiement du loyer peut toutefois être admise lorsque les conditions habituelles requises par la jurisprudence pour invoquer l’exception d’inexécution se trouvent réunies, ce qui suppose que le locataire soit empêché d’utiliser les lieux loués.
Saisine de la commission départementale de conciliation
La saisine de la commission départementale de conciliation est facultative et peut être saisie à défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de 2 mois.
Toutefois, la saisine de la commission ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.
La saisine du juge
Le juge détermine le cas échéant la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution.
Le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux.
En pratique et afin de faciliter l’office du juge, il est préférable de faire désigner un expert dont la mission sera de déterminer la nature des travaux qui doivent être réalisés pour que le logement respecte les critères de décence définis par la loi.
Si rien ne s’oppose à la réalisation des travaux, le juge condamnera le bailleur à effectuer les travaux nécessaires dans le délai qu’il fixera, éventuellement assorti d’une astreinte.
D’autre part, le juge a la faculté de réduire le montant du loyer jusqu’à l’exécution des travaux.
Enfin, le juge a également la faculté de suspendre le paiement des loyers et de suspendre concomitamment la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux.
Ainsi, le bail reprendra son cours lorsque les travaux auront été exécutés et son terme sera reculé d’autant.
Enfin, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution et suspendre le paiement de son loyer, s’il est dans l’impossibilité de jouir des lieux en raison de leur indécence et de leur dangerosité.
Toutefois, il convient d’attirer l’attention du locataire sur le risque d’interrompre de son propre chef le paiement du loyer dans l’hypothèse où le juge viendrait à estimer qu’une telle suspension n’était pas justifiée.
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