Le bailleur ne peut donner congé que pour le terme du bail.
De plus, les motifs permettant au bailleur de refuser le renouvellement du bail sont limitativement énumérés par la loi. Ainsi, il ne peut s’agir que d’une des hypothèses suivantes :
- Reprise pour habiter.
- Reprise pour vendre.
- Reprise pour motif légitime et sérieux.
Dans chacune de ces hypothèses, la liberté du bailleur est en outre assortie de certaines limitations tenant à l’âge et aux conditions de ressources du locataire.
Quel que soit le motif du refus de renouvellement invoqué par le bailleur, ce dernier doit procéder à la notification du congé au locataire, qui fait l’objet d’une réglementation très stricte.
Le congé doit être obligatoirement notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par exploit d’huissier de justice.
La Cour de Cassation se montre particulièrement stricte lorsque la notification est faite par lettre recommandée et estime que le congé doit être effectivement remis au destinataire pour être valable.
Depuis la loi du 24/03/2014 dite loi « ALUR », le congé remis en main propre au locataire contre récépissé ou émargement est valable. Lorsque le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme prévues par la loi, la sanction est l’inefficacité du congé donné.
Cette sanction est très sévère pour le bailleur car, à défaut pour lui de réitérer un congé régulier dans les délais, il se verra imposer une reconduction tacite du bail.
Le congé peut émaner du bailleur ou de son mandataire qui doit disposer de tous les pouvoirs nécessaires.
En cas d’indivision, le congé doit être donné par un ou plusieurs indivisaires titulaires d’au moins 2/3 des droits indivis sur l’immeuble loué. En revanche, l’unanimité est requise en matière de congé pour vendre, assimilé à un acte de disposition.
Si l’immeuble loué est grevé d’usufruit, c’est l’usufruitier bailleur qui a qualité pour donner congé. Toutefois, le concours du nu-propriétaire est nécessaire en cas de congé pour vendre.
Le congé doit être adressé à chacun des colocataires non solidaires.
En cas de locataires mariés, le congé doit être adressé à chacun des deux époux même si le bail n’a été conclu par l’un d’eux, avant ou après le mariage.
Le bailleur qui veut mettre fin au bail doit nécessairement respecter un préavis légal de six mois qui court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.
Ce délai de préavis de six mois se décompte par rapport à la durée du bail qui commence à courir à la date de prise d’effet et non à la date de conclusion du bail.
S’agissant d’un délai exprimé en mois, il expire le jour du dernier mois qui porte le même quantième que le jour de la réception de l’acte qui fait courir le délai. A défaut de quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois, à 24 heures (minuit).
Lorsque le délai expire un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, il est prolongé jusqu’au dernier jour ouvrable suivant.
Tout congé délivré moins de six mois avant l’expiration du bail doit être considéré comme tardif et, par conséquent, inopérant. Le congé tardif ne peut pas produire effet pour une date différée et le bail sera alors reconduit tacitement pour une nouvelle période de 3 ou 6 ans.
En revanche, le congé prématuré est valable.
Le congé donné par le bailleur pour habiter
Le bailleur peut donner congé à son locataire au motif qu’il souhaite habiter le logement.
Dans ce cas, le bailleur n’a pas à justifier d’un besoin de relogement. Ainsi, le bailleur peut donner congé pour habiter à son locataire même s’il dispose d’un autre logement disponible dans l’immeuble.
Cette reprise du bien loué peut être faite par le bailleur lui-même ou pour son conjoint, partenaire auquel il est lié par un PACS, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
Dans ce cas, le congé doit indiquer le nom du bénéficiaire du bail ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise.
La loi n’impose aucune durée minimum d’occupation à la charge du bailleur. Toutefois, l’occupation doit être effective et, à défaut, le motif allégué pour la reprise pourrait être considéré comme frauduleux.
Le congé pour reprendre le logement doit respecter les conditions de forme et de délai de droit commun.
Le congé doit être donné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par exploit d’huissier, ou par remise en main propre reçue par le destinataire six mois avant le terme du contrat. Un arrêté détermine le contenu de la notice qui doit être obligatoirement jointe au congé.
Le congé doit indiquer le motif et les noms et adresses du bénéficiaire de la reprise. A défaut de l’une de ces mentions, la notification sera nulle, même s’il apparaît que le preneur avait une parfaite connaissance de ces éléments.
Enfin, le bailleur ne peut donner congé pour habiter à l’égard des personnes âgées de plus de 65 ans et de ressources modestes que dans certaines conditions limitativement énumérées par la loi.
Le congé pour vendre donné par le bailleur
Le bailleur peut valablement justifier la reprise du logement par sa décision de le vendre. Dès lors que la reprise est faite dans le but de procéder à la vente du logement, le congé vaut offre de vente au profit du locataire.
L’auteur du congé doit avoir pouvoir d’offrir le bien à la vente.
Enfin, le congé pour vendre doit respecter les conditions de forme et de délais de droit commun.
A peine de nullité, le congé valant offre de vente au profit du locataire doit contenir certaines précisions destinées à éclairer son choix telles que :
- Le motif de la reprise ;
- L’objet de l’offre qui doit nécessairement porter sur le logement loué uniquement ;
- Le prix et les conditions de la vente projetée ;
- L’obligation de reproduire les alinéas 1, 2, 3, 4 et 5 du paragraphe 2 de l’article 15 de la loi du 06/07/1989 à peine de nullité du congé ;
- La superficie dans certains cas.
L’offre de vente ainsi faite au profit du locataire par le bailleur est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.
Pendant ce délai, le propriétaire est lié par cette offre et ne peut vendre le bien à un tiers.
A réception d’un congé valant offre de vente, le locataire dispose d’une triple possibilité, à savoir :
- Le locataire peut accepter l’offre de vente qui lui est faite.
L’acceptation doit être pure et simple, c’est-à-dire au prix proposé par le bailleur dans le congé. Dans ce cas, le locataire dispose d’un délai de 2 mois à compter de l’envoi de sa réponse au bailleur pour la réalisation de l’acte de vente, à moins qu’il n’entende recourir à un prêt pour régler le prix de vente. Dans ce cas, l’acceptation du locataire est alors subordonnée à l’obtention du prêt et, dans ce cas, le délai de réalisation de l’acte de vente est porté à 4 mois. Si la vente n’est pas intervenue dans le délai fixé au locataire, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire déchu de plein droit de tout titre d’occupation. Toutefois, la vente peut néanmoins être réalisée passé ce délai car seul le bailleur peut se prévaloir de la nullité de l’acceptation de l’offre. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente.
- Le locataire peut ne pas répondre à l’offre qui lui est faite dans le délai de deux mois qui lui est imparti. Dans ce cas, le locataire sera, à l’expiration du terme du contrat, déchu de tout titre d’occupation quand bien même une contestation du congé par le locataire aurait été introduite devant le juge. Si le locataire se maintient dans les lieux, il s’expose à une condamnation au paiement de dommages et intérêts, si, de son fait, la vente a échoué ;
- Le locataire peut enfin refuser l’offre qui lui est faite de manière expresse dans le délai imparti. Le locataire se retrouvera dans la même situation que dans l’hypothèse où il n’aurait pas répondu à l’offre d’achat.
Le droit de préemption ne s’appliquera pas dans le cadre d’une location d’une résidence secondaire, d’un logement meublé, etc.
Le droit de préemption n’appartient pas non plus au locataire dans deux hypothèses :
- Lorsque la vente intervient entre parents jusqu’au 4ème degré inclus et sous la condition que l’acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l’expiration du délai de préavis ;
- Lorsque la vente porte sur des immeubles frappés d’une interdiction d’habiter, des immeubles frappés d’un arrêté de péril, des immeubles déclarés insalubres, des immeubles comportant, pour le quart au moins de leur superficie totale, des logements loués ou occupés classés dans la catégorie 4 de la loi n°48-1360 du 01/09/1948.
Par ailleurs, le locataire dispose d’un second droit de préemption, si le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux.
La mise en œuvre de ce second droit de préemption incombe au notaire chargé de la vente.
Tel est le cas lorsque le prix de vente consenti au tiers acquéreur est, hors commission d’agence, plus avantageux que celui proposé au locataire.
Cette fois-ci, la seconde offre d’achat faite par le bailleur au locataire est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception et elle est caduque si elle n’a pas été acceptée dans ce délai. Le locataire peut cependant faire connaître son intention par tous moyens. La notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception sera en pratique préférable et peut être indifféremment adressée au bailleur ou à son notaire.
L’acte de vente devra être régularisé dans les deux mois de la date d’envoi de la réponse, à moins que le locataire ne notifie son intention de recourir à un prêt, auquel cas le délai de réalisation de la vente est porté à 4 mois.
Si la vente n’est pas réalisée dans le délai de 2 mois ou de 4 mois selon le cas, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.
Il convient enfin de préciser que des dispositions légales spécifiques s’appliquent au congé collectif, c’est-à-dire au congé délivré dans le cadre d’une vente par lots de plus de 5 logements dans le même immeuble.
Le congé pour motif légitime et sérieux donné par le bailleur
Le bailleur peut donner congé pour le terme du bail au locataire pour un motif légitime et sérieux, notamment, l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.
Le motif doit être légitime, c’est-à-dire tendre à la protection des intérêts du bailleur, relativement aux attitudes du locataire mais également aux utilisations qu’il entend faire de son bien.
Le motif doit en outre être sérieux, c’est-à-dire présenter une certaine gravité, sans être futile, notamment lorsqu’il a pour objet une meilleure utilisation par le bailleur de son logement.
L’appréciation du caractère légitime et sérieux du motif de congé relève du pouvoir souverain des juges du fond.
La jurisprudence offre de nombreux exemples d’applications du caractère légitime et sérieux du motif du congé donné par le bailleur.
Les limites au pouvoir de donner congé par le bailleur
Les 3 possibilités offertes par la loi au bailleur pour donner congé à son locataire (congé pour habiter, congé pour vendre, congé pour motif légitime et sérieux) ne sont pas opposables à certaines personnes physiques dans certaines hypothèses, à savoir :
- Le locataire âgé de plus de 65 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixés par arrêté du Ministre chargé du logement ;
- D’autre part, alors même que le locataire ne répondrait pas à ces conditions, la loi lui assure cette protection dès lors qu’il a à sa charge une personne âgée d’au moins 65 ans dont le montant des ressources annuelles cumulées avec celles de l’ensemble des personnes vivant au foyer excède le plafond légal.
Cette protection des locataires âgés n’est prévue que dans l’hypothèse où un congé est notifié par le bailleur ; elle ne s’applique donc pas en cas de résiliation judiciaire du bail.
- En outre, la protection du locataire âgé et disposant de faibles ressources sera inapplicable pour le bailleur personne physique, âgé de plus de 65 ans qui dispose de ressources annuelles inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés.
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