L’article 6 alinéa 1er de la loi n°89-462 du 06/07/1989 énonce que : « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent (…) répondant à un critère de performance énergétique minimale ».
Ce texte a été récemment complété par le Décret n°2017-312 du 09/03/2017.
Les textes qui régissent la notion de « décence » des logements ont un caractère d’ordre public. Les parties ne peuvent donc les écarter en convenant, notamment, que le locataire accepte de louer un logement en l’état bien qu’il ne soit pas décent en contrepartie d’un loyer réduit.
De même, il est impossible de convenir que le locataire exécuterait même avec une contrepartie les travaux de mise aux normes de décence nécessaire.
La notion de logement décent
Au terme de l’article 6 alinéa 1er de la loi du 06/07/1989, un logement décent se définit comme celui ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire et qui soit en outre doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
Le bailleur est également tenu de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation et les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.
Avant de conclure un bail concernant des locaux destinés à être affectés en tout ou partie à la location à usage d’habitation, le bailleur doit être particulièrement vigilant et vérifier, à priori, si le logement correspond aux normes de décence prévues par la loi.
En effet, lorsque les critères de décence ne sont pas respectés, les sanctions prévues par la loi sont particulièrement lourdes.
Le Ministère de l’Équipement et du Logement a édité une grille d’analyse permettant de vérifier la décence d’un logement et disponible sur son site internet www.logement.gouv.fr
Les critères d’un logement décent peuvent, de manière schématique, se rapporter à trois éléments fondamentaux du bien loué, à savoir : l’état du logement, ses éléments d’équipement et de confort, et enfin sa composition.
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