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Copropriété: bon à savoir

Charges illicites, copropriétaire lésé, répartition des charges réputée non écrite… Il existe pourtant quelques parades. Les explications de Me Patrick Gerbi, avocat au barreau de Nice, spécialiste en droit immobilier.

Paru le vendredi 10 Janvier 2014 dans “Tribune Bulletin Côte-d’Azur”.

 

Sans titre-1Il arrive fréquemment qu’un règlement de copropriété contienne une clause de répartition des charges qui lèse un copropriétaire notamment en lui imposant de participer à des dépenses de service ou d’entretien qui ne concernent pas son lot.

Ainsi par exemple : clause imputant des charges d’ascenseurs aux copropriétaires du rez-de-chaussée alors qu’ils n’ont aucun autre accès, ou participation à l’entretien d’une cage d’escaliers pour un copropriétaire qui n’a qu’un accès par l’extérieur.

Les syndics de copropriété sont quant à eux responsables du respect du règlement de copropriété et doivent l’appliquer : le syndic n’a pas un pouvoir d’interprétation ni d’adaptation du cahier des charges, même s’il contient des clauses qui paraissent inadaptées ou illicites comme lorsqu’une clause procède à une répartition illégale des charges.

Le copropriétaire lésé se retrouve face à une attitude du syndic paraissant incompréhensible, le syndic étant contraint de poursuivre en justice le copropriétaire qui ne paie pas ses charges alors que celui-ci soutient qu’elles sont illicites.

Me Patrick GERBI  Certificats de Spécialisation en  Droit Immobilier, Droit Commercial et en  Droit des Personnes et de la Famille

Me Patrick GERBI
Certificats de Spécialisation en
Droit Immobilier, Droit Commercial et en Droit des Personnes et de la Famille

Toutefois le copropriétaire lésé n’est pas désarmé et peut faire reconnaître son droit.

Les articles 12 de la loi n°65.557 du 10 juillet 1965 (L.) et 52 à 54 du décret n°67.223 du 17 mars 1967 (D.) permettent au copropriétaire de demander en justice la « révision » de la répartition des charges.

Cependant cette action est soumise à des conditions très strictes, savoir si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d’1/4 à celle qui résulterait d’une répartition normale et conforme aux critères de l’utilité pour son lot ou encore de la valeur relative des parties privatives comprises dans son lot. De plus cette « action en révision » doit être introduite devant le Tribunal dans le délai de cinq ans à compter de la publication aux hypothèques du règlement de copropriété ou encore dans le délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la publication aux hypothèques du règlement de copropriété.

L’attention du copropriétaire qui s’estime lésé « de plus du quart » est donc attirée sur ces délais finalement très brefs, pour engager une action en justice « en révision » devant le tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble.

Mais, cette hypothèse étant écartée, le copropriétaire qui s’estime lésé par une clause illicite du règlement de copropriété et qui ne serait plus dans un des deux délais sus visés, pourrait néanmoins engager une « action en annulation » d’une répartition illégale des charges. Une telle action n’est pas enfermée dans un quelconque délai et tout copropriétaire peut agir, mais il ne pourra remettre en cause que les charges illicites qu’il aurait ainsi payées indument sur une période de dix ans précédent son action laquelle aura pour effet d’établir pour l’avenir une exacte répartition des charges.

Cette procédure est permise par l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965.

Les choses ne sont pas très simples. Face au syndic qui le plus souvent poursuivra le recouvrement des charges établies selon le règlement de copropriété, le copropriétaire qui s’estime lésé ne pourra que les payer et/ou agir judiciairement, le principe posé par la Cour de cassation étant que les clauses du règlement de copropriété doivent recevoir application tant qu’elles n’ont pas été déclarées non écrites par le juge (Cass. Civ. 3e 28.4.2011, n° 10-14.298 ; Cass. civ. 3e 9 mai 2012, n° 11-13.201 ; Cass. civ. 3ème, 21.06.2006 n°05-13.607 Bull. civ. III n°159).

Cependant le principe général également posé par la Cour de Cassation dans le même arrêt du 21 juin 2006 énonce que « ce qui est nul est réputé n’avoir jamais existé ».

Encore faut-il qu’une décision de justice ait déclaré la clause illicite et en ait tiré les conséquences, notamment en substituant une juste et légitime répartition – conforme à la loi – à celle qui ne l’était pas : art. 43 al. 2 de la loi du 10 juillet 1965 : « lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition ».

Cette action est ouverte à tout copropriétaire lésé, tant en demande principale que par voie d’exception, notamment en défense à une demande du syndicat en paiement de charges. Mais encore, s’agissant de faire appliquer un texte d’ordre public, elle est ouverte à toute personne intéressée, dont notamment le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, qui peut faire constater l’absence de conformité des clauses du règlement de copropriété aux dispositions légales (Cass. civ. 3ème 24 mars 1981 n°79-560 Bull civ III n°69 ; 9 mars 1988 n°86-17.869 Bull civ III n°54).

Mais le syndic, en sa qualité de professionnel de la copropriété et représentant le syndicat des copropriétaires, tenu comme tel de veiller à la conformité à la loi, du règlement de copropriété,  a une obligation d’information et doit attirer l’attention des copropriétaires sur le caractère « non écrit » de telles clauses (Cass. civ. 3e, 3 mai 2001 Rev. Loyers 2011, 394 Obs. Gélinet).

Cette procédure permise par l’article 43 L. 10.7.65 peut être utilisée pour contester la répartition des deux catégories de charges, qu’elles soient fondées sur le critère de l’utilité ou sur celui de la valeur relative des parties privatives.

En effet, l’article 10 d’ordre public L. 10.7.65, énonce notamment que les copropriétaires sont tenus de participer à deux catégories de charges d’une part celles entrainées par les services collectifs et les équipements communs en fonction de l’utilité qu’ils présentent à l’égard de chaque lot, et d’autre part celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5, c’est à dire notamment de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation de fait.

L’action en annulation ne peut donc aboutir que si au moins l’un de ces critères légaux de répartition a été méconnu.

Le copropriétaire demandeur qui s’estime lésé n’aura pas à démontrer qu’il est lésé d’un certain quota minimum : il lui suffit d’établir que la répartition des charges opérée par le règlement de copropriété est illicite.

Cette action peut être engagée à toute époque : elle n’est pas soumise à prescription.

Le tribunal qui constate que certaines clauses de répartition des charges sont réputées non écrites doit lui-même procéder à une nouvelle répartition. La publication du jugement à la conservation des hypothèques sera alors nécessaire pour rendre cette nouvelle répartition opposable à tous.

Le copropriétaire lésé qui aura obtenu gain de cause et qui aura payé indument les charges réclamées à tort par le syndic, pourra en réclamer le remboursement. Ainsi, plus tôt il engagera son recours en annulation, plus tôt, si celui-ci est fondé, il cessera de payer des charges indues.

Janvier 2014.

Me Patrick GERBI

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Disponible en version PDF: Copropriété bon savoir

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